Zürih’in konut kooperatifleri şehrin ve kantonun akut konut sıkıntısına bir çözüm olarak görülüyor. Topluluk yaşamına olanak sağlayan, uygun fiyatlı ve sürdürülebilir konutlar üreten Zürih konut kooperatifleri kâr amacı gütmeyen işletmelerdir. Kâr amacı olmadığından kooperatif konutlarının kiraları ticari konut piyasasındaki dairelere kıyasla yaklaşık %20 daha düşüktür.
Zürih’in konut kooperatifleri, Avrupa’nın konut krizine çözüm sunabilir mi?
Kentteki her beş vatandaştan biri, apartmanlarını inşa eden ve o apartmanların sahibi olan kooperatifte pay sahibidir.
Çocukları tünel kaydırağından kayarken avludaki banklarda kahvelerini yudumlayan ebeveynleri bir yandan onları izleyip bir yandan da dostça sohbet ediyorlar.
Ebeveynlerin ve çocukların etrafı, mimari açıdan akıllıca tasarlanmış, orta yükseklikte, pahalı görünümlü modern konut projeleri ile çevrili. Bu manzara, 21. yüzyılın büyük kentlerinden birinde gayet sıradan görünüyor; bir müteahhide iyi bir kâr getiren, kapış kapış satılacak, piyasadaki en üst fiyatlardan kiralanacak daireler.
Ama biraz yakından bakarsanız durumun böyle olmadığını göreceksiniz.
Etrafta, Londra’da benzer bir yerleşim yerindekinden çok daha fazla aile ve çocuk var. İnsanlar birbirlerini tanıyor gibi görünüyor, komşular birbirlerini sıcak bir şekilde selamlıyor ve kulaklıklarını takıp metro istasyonuna koşturmak yerine dışarıda birlikte oturuyorlar.
Binaların içinde bazı daireler kümeler halinde düzenlenmiş: Sekiz yatak odası, komşuların yemek pişirdiği, sohbet ettiği ve öğünlerini paylaştığı ortak bir alana açılıyor. Büyük bir kentteki bu tip bir yerleşim yerine göre sakinlerin kayda değer bir kısmı işçi sınıfından, düşük gelirli veya etnik azınlıklara mensup.
Bu, İsviçre’nin Zürih kentindeki Mehr als Wohnen Kooperatifi: Ülkenin büyük kentlerindeki konut üretiminin farklı bir yolunu temsil eden ve 13 apartman bloğundan oluşan bir site.
Bu binaların hepsi onları inşa eden kooperatife ait. Kooperatifin sahibi ise dairelerde yaşayan ve kooperatiften bir pay satın almış bireyler. Sonuç olarak ne ev sahibi, ne vurguncu müteahhit, ne yükselen konut fiyatları, ne kâr, ne evden tahliye; bunların hiçbiri yok ve ortada olan şey hakikaten hesaplı konutlar ve toplumsal yaşamı destekleyen bir yapı. Kooperatifte mağazalar, çalışma alanları, bir lokanta, bir çocuk yuvası ve bir otel bulunuyor. Kooperatifin araç karşıtı politikası gereği elektrikli araba ve elektrikli bisiklet kiralama sistemleri kullanılıyor. Burası Birleşik Krallık’tan ancak bu kadar farklı olabilirdi.
Dünyanın birçok yerinde, bu tür bir kooperatif ütopyacı bir hayal değildir. Aslında, İskandinavya’dan Güney Amerika’ya kadar birçok toplumda piyasa fiyatlarını karşılayamayan bireylerin konut edinmek için başvurdukları asıl çözüm yolu kooperatiflerdir. Zürih bu modeli kullanarak nasıl farklı bir kent inşa edilebileceğini ortaya koyan modern bir örnek olmaya hızla yaklaşıyor.
Bugün Zürih’teki her beş vatandaştan biri bir kooperatifte yaşıyor, yani bu kişiler apartmanlarını inşa eden ve onların sahibi olan şirkette pay sahibi. Bu da Zürih’in önemli bir küresel finans merkezi olmasına ve büyük bir gölün kıyısında hoş bir konuma sahip olmasına rağmen, düşük gelirlilerin, gençlerin, ailelerin ve öğrencilerin kent merkezinde hâlâ güçlerinin yeteceği bir yer bulabildikleri anlamına geliyor.
Günümüzde bu model bir kooperatife ortak olmak ve bir eve kavuşmak için üyelerin (ortakların) 7.000 ila 25.000 İsviçre frangı (yaklaşık 6.500 ila 23.500 sterlin) arasında değişen bir adet iade edilebilir pay satın almasını gerektiriyor. Sonrasında, borçların geri ödenmesi ve mülkün bakımı için gereken masrafları yansıtan bir “maliyet kirası” ödeniyor.
İsviçre’deki konut kooperatiflerinin uzun bir geçmişi var. Konut kooperatifçiliği 19. yüzyılın sonlarında, işçi hareketlerinin kentsel alanlarda hız kazanmaya başlayan konut spekülasyonu ortamında kendilerini güvenceye almalarını sağlayabilecek evler satın almak için birikimlerini bir araya getirmeleriyle başlamış. 1907’de kurulan ve Zürih’in ilk konut kooperatifi olan Waidberg’i diğerleri izledi. 1916’da kurulan Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ), 15 üyenin her birinin ortak bir hesaba 20 sent yatırmasıyla yola koyulmuştu; yeterli para toplandığı anda yeni bir ev inşa ediliyordu. ABZ bugün hâlâ varlığını sürdürüyor ve 12.000 kişinin yaşadığı 5.000 evin sahibi konumunda.
Hareket, İkinci Dünya Savaşı’ndan sonra, uygun arazi kiralama ile kredi imkânları sunan ulusal ve yerel yönetimlerin desteğiyle büyüdü. 1990’lardan başlayarak işletmeler daha karmaşık hale geldi ve kalkınma finansmanını ortaklaşa sağladılar. 2011 yılında kent genelinde yapılan bir referandumda 2050 yılına kadar Zürih’teki konutların üçte birinin kooperatiflere ait olması hedefi konulduktan sonra hareket tam anlamıyla bir rönesans yaşadı.
O zamandan beri, kooperatifler kent tarafından kendilerine kiralanan veya bağışlanan arazilere öncelikli erişim hakkına sahip. Düşük faizli krediler alıyorlar ve kentin imar planlama sisteminde ayrıcalıklı muamele görüyorlar. Ayrıca, dünya çapında saygın mimarlara ulaşma imkânları var ve geliştirdikleri projeler “mimari ve ekolojik kalitenin olağanüstü örnekleri” olarak ünleniyor.
Bazı durumlarda kent yönetimi, kooperatif hisselerinin %20’sine kadarını satın alıyor. Kent yönetimi böylece, evi olmayan hanelere düşük kiralar karşılığında barınma hakkı sunabiliyor.
Kooperatiflerin tümü, belli ilkelerin benimsenmesini gerektiren ortak bir tüzüğe imza atmıştır. Bu ilkelerden bazıları şunlardır: “Spekülatif kâra izin yok; kaliteli, uygun fiyatlı ve sürdürülebilir konutlar; dezavantajlı hanelerin entegrasyonu, kiracıların yönetime katılım ve kendi kaderlerini tayin hakkı.”
Kooperatiflerin yasal yapısında, karar alma sürecinde her üyenin tek bir oy hakkı vardır, bu da kolektif kooperatifin sakinleri tarafından demokratik bir şekilde yönetildiği anlamına gelir. Demokratik yönetim kolay olmayabilir: Bir binayı yönetmek zordur ve demokratik model üyelerin zaman ayırmalarını gerektirir ki bu, Birleşik Krallık vatandaşlarının alışık olmadığı bir taahhüttür. Bununla birlikte demokratik yönetim, binalarla ilgili kararların binanın sakinleri tarafından alındığı, bir toprak sahibi veya ev sahibi tarafından dayatılmadığı anlamına gelir.
Ayrıca, bu modelin finansal açıdan kolay bir şekilde işleyebilmesi de her zaman mümkün değildir: Eski binalar er ya da geç tadilata ihtiyaç duyar ve bu da kiraların yükselmesine neden olur. Yeni inşa edilen projelerde ise artan inşaat maliyetleri kiraları yukarı çekmiş, arazi kıtlığı ise büyümenin yavaşlamasına ve arzın talebi karşılayamamasına neden olmuştur.
Bu durum, bahsi geçen modellerin uygun fiyatlı olmadığı, aslında daha zengin kiracılara hitap ettiği ve soylulaştırmayı teşvik ettiği yönünde iddialara yol açmıştır. Tüm kusurlarına rağmen, bu model, toprak sahibinin kâr marjının da hesaba katılması gerektiği durumlara kıyasla daha hesaplıdır.
Böyle bir model Birleşik Krallık’ta işe yarayabilir mi? Yaramayacağını düşünmek için hiçbir neden yok. Nitekim, burada onlarca yıllık geçmişe sahip, küçük ve başarılı kooperatiflerden oluşan bir ağ hâlihazırda mevcut.
Bu modelin hiçbir zaman İngiltere’de ana akım haline gelmemiş olmasının bir nedeni de bizim muhtemelen daha iyi bir şey (belediye konutları) yapmış olmamız. Bu yüzden kooperatifleri büyütmeye ihtiyaç duymadık. Ancak sosyal konut arzının durduğu ve konut talebinin her zamankinden daha yüksek olduğu bir ortamda kooperatif modeli bozuk sistemimize bir alternatif sunuyor. Hiç olmazsa değerlendirebileceğimiz bir alternatif.
Not 1: Peter Apps, Inside Housing dergisinin editörlerinden biridir ve Show Me the Bodies: How We Let Grenfell Happen kitabının yazarıdır.
Not 2: Peter Apps’in The Guardian gazetesinde 23 Ekim 2025 tarihinde yayımlanan “Could Zurich’s housing cooperatives be the solution to the rest of Europe’s housing crisis?” başlıklı yazısından Barış Soysaraç tarafından çevrilmiştir. Erişim
Not 3: Öne çıkan görsel, Thimo Pedersen — Unsplash
İsviçre insan başına ulusal geliri bizimkinin kat ve kat üstünde bir ülke. İngiltere de öyle. Fakat birisi için yerleşmiş düşük gelirlilere yönelik kooperatif modeli diğeri için de olur mu diye düşünülüyor.
Kanımca işin özgün yanları bunu öne çıkarıyor. Yüz yılı aşkın bir konut kooperatifçiliği deneyimi varmış. Kooperatiflere kiralanan ya da ucuza verilen kamuya ait arsa ve belli ki altyapı düzenlemeleri var. Yerel yönetimler kooperatiflere ciddi oranlarda destek oluyor. Ayrıca, açık yazmıyor ama, ortakların eşit koşullarda katıldığı, öyle yirmi hisseyi birden toplayıp kiracılarından kâr bekleyecek varlıklı ağababalara geçit verilmediği anlaşılıyor. Ciddi ve nitelikli teknik çalışmayla yükselmiş yapılar üretilmesi de cabası.
Sanki biraz zorlar bizi Türkiye’de yapılacakları bu özgünlüklere benzetmek, değil mi?
Avrupa’daki konut kooperatifçiliğinde konutların mülkiyeti ortaklara (genellikle) devredilmiyor. Burada iki temel modelden söz edilebilir. Kooperatif ortakları ayrıcalık tanınmış kiracı konumunda olabilirler yani konutu terk etmeye zorlanmazlar, konutu mirasçılarına devretme hakkına sahipler. Diğer bir modelde ise ortaklar herhangi bir kiracı durumundalar, ancak konutların yönetimine katılabiliyorlar. Bu modeller konut sahibi olmanın ötesinde ortak yaşamı önceliyor. Bu amaç tasarıma da doğrudan yansıyor.
Bundan iki yıl önce Cenevre’de birkaç gün kaldığım kooperatifte (la Coopérative de l’habitat associatif, CODHA), insanların yaşadığı, çalıştığı, oynadığı, öğrendiği, egzersiz yaptığı, ürettiği, alışveriş yaptığı ve paylaştığı çok katmanlı yaşam alanlarının inşa edildiğini gördüm. Buraya kadar çok güzel fakat orada da konutların satışına izin verilmesini isteyen ortaklar varmış.
Yazıyı tekrar okuyup ortak olunan konutların satışını isteyen ortaklardan söz edişinizi yeniden düşününce, aklıma ortağı olduğum, yakından izlediğim her konut kooperatifinde ortakların bir an önce kooperatifin sonlandırılıp “bireysel haklarına” kavuşma arzularının şiddeti ve aciliyeti geldi.
Bir de Seferihisar’daki Üçüncü Bahar Kooperatifi var: https://mehmetomur.net/ucuncu-bahar-dinazorlar-sitesi-mi-yoksa-ideal-bir-yaslilar-koyu-mu-ya-da-utopya-mi/
Aradaki farkı yaratan ne ki acaba?